ABITARE L’OVERTOURISM. DA FIRENZE ALLA TOSCANA IL RISCHIO DI UN DESTINO INSOSTENIBILE

ABITARE L’OVERTOURISM. DA FIRENZE ALLA TOSCANA IL RISCHIO DI UN DESTINO INSOSTENIBILE

Qualche giorno fa la Giunta regionale della Toscana ha approvato e presentato alla stampa un’estesa revisione del Testo Unico del sistema Turistico regionale (TUT). Il nuovo articolato dovrà ora passare all’esame delle competenti commissioni prima di essere sottoposto al voto del Consiglio regionale.

Si attendeva ormai da qualche anno una significativa revisione di questa legge, il cui obiettivo principale dovrebbe essere quello di offrire regole e strumenti idonei non solo a favorire lo sviluppo territoriale del turismo, ma anche – e soprattutto – a preservare (e, nel caso occorra, ripristinare) un equilibrio armonico tra la popolazione che risiede e lavora nel territorio toscano, il territorio stesso e un’industria che nei – e dei – territori si nutre per crescere.

Problemi e criticità pesanti non mancavano già prima del 2020. Oggi però – dopo due anni di pandemia, con la crisi climatica, le guerre tornate parte del quotidiano globale, la poli-crisi energetica, economica, politica e sociale, nuovi muri e rigurgiti nazionalistici e da ultimo il problema abitativo che ormai ovunque coinvolge anche soggetti medio-benestanti – la situazione si fa drammatica. E par destinata a durare non poco, purtroppo. Insomma, ce ne sarebbe abbastanza da risvegliare l’intelligenza critica anche tra i più fanatici sostenitori delle magnifiche sorti progressive di un modello di sviluppo italiano sempre più incentrato sull’industria globale del turismo e del consumo fine a sé stesso. Allarmi che, seppur sin qui inascoltati, risuonano ora così forti da legittimare la speranza che qualunque persona di buon senso sieda ora nelle istituzioni non possa far altro che mettere al più presto in campo politiche coraggiose e decise per assicurarci un futuro sostenibile.

È andata così con il nuovo TUT? Niente affatto. Quantomeno, stando al testo che la Giunta ha divulgato alla stampa e abbiamo letto con attenzione, la necessità di rafforzare le tutele di territorio, ambiente e dei diritti della residenzialità non pare essere affatto tra gli obiettivi concretamente perseguiti.

Eppure, un segnale forte e chiaro dell’urgenza di muoversi in questa direzione era arrivato anche dal Comune del capoluogo toscano, dove la maggioranza politica è pressoché la stessa che governa in Regione. Dopo anni di atti e progetti, nel concreto sempre risultati più idonei a incrementare il brand turistico che la vivibilità della città anche per residenti e lavoratori, l’Amministrazione comunale ha finalmente dato un segnale di resipiscenza. Ha trovato il coraggio di usare gli strumenti urbanistici disponibili per fare un passo nella direzione giusta di limitare, almeno con il nuovo Piano Operativo, il dilagare di quello che a tutti gli effetti è un enorme albergo diffuso negli immobili residenziali. Un passetto ancora incerto e insufficiente, che, come sempre in questi casi, se non rapidamente seguito da ulteriori conformi movimenti, potrebbe non mutare granché (se n’è parlato per esempio qui, qui, e molto più approfonditamente qui).

Il pericolo che vada proprio a finire così c’è, molto serio, e peggiorerebbe non solo la situazione di Firenze, ma anche quella di molte città e borghi della Toscana. Per scongiurarlo, il nuovo TUT nulla aggiunge, purtroppo. Addirittura, se a prima vista parrebbe almeno non contraddire la direzione intrapresa dal Comune di Firenze, in realtà rischia di indebolirla.

La stridente contraddittorietà di alcuni articoli – che da un lato aggiungono gli alberghi al già nutrito numero di tipologie ricettive che possono insediarsi in immobili residenziali senza obbligo di cambiarne la destinazione d’uso, dall’altro lato intervengono quasi a voler restringere (nei modi e ai soli affitti brevi) l’ambito di azione dei Comuni rispetto a quanto fatto a Firenze – è un chiaro compromesso al ribasso sul molto che si sarebbe dovuto, e potuto, fare.

Così com’è stato licenziato dalla Giunta, il nuovo testo del TUT si limita a evocare i diritti della residenzialità, la sostenibilità ambientale, la tutela del territorio, senza dargli alcuna concretezza né di definizione, né di prescrizioni, né di sistemi di monitoraggio e, ancor peggio, senza garanzie di controllo democratico.

Al contrario l’articolato complessivo appare estesamente riscritto con il solo scopo di accentrare l’organizzazione di tutte le filiere del turismo (pianificazione, raccolta, analisi e gestione dati, valorizzazione, marketing territoriale ecc.) per affidarne poi l’intera gestione all’agenzia regionale Toscana Promozione Turistica e alla Fondazione Sistema Toscana.

In parole povere, con quella che a un lettore veloce potrebbe sembrare una mera riorganizzazione in nome dell’efficienza gestionale, la Regione Toscana parrebbe intenzionata a consegnare l’intero governo del turismo alla governance privato-pubblica. Un sistema dal “grazioso nome” e già largamente abusato, che, come spiega dettagliatamente Alain Denault [1],  “applica una logica di esclusione facendola passare per il suo contrario”, allo scopo di “rendere la parte (l’impresa privata) maggiore del tutto”, dove il tutto è di volta in volta lo Stato, la Regione, il Comune, ecc. con l’invariabile perdita di controllo democratico che ne consegue.

Sarebbe quanto mai opportuno, dunque, che in sede di Commissioni e in Consiglio regionale si aprisse un approfondito riesame del testo licenziato dalla Giunta, coordinando in maniera responsabile le competenze legislative che, a differenza dei Comuni, le Regioni hanno in materia sia di turismo sia di governo del territorio.

Governare il territorio con pochi strumenti e senza dati attendibili?

Per governare il territorio occorrono innanzi tutto dati, dettagliati e attendibili, ben diversi da quelli sin qui reperibili tra gli open data della Regione Toscana. Per fare solo un esempio rilevante all’argomento di cui stiamo parlando: tra le statistiche che enumerano le strutture ricettive quelle disponibili prescindono dalle locazioni turistiche. Come se si desse per scontata la rinuncia non solo a governarne la diffusione, ma anche a monitorarla.

Per avere un’idea dell’estensione dell’albergo diffuso, siamo dunque dovuti andare a cercare altrove, nei siti che per militanza politica (insideAirbnb) o per professione (AirDna) monitorano puntualmente i maggiori portali di prenotazione per la ricettività turistica. Per meglio rendere i termini del problema ci focalizzeremo prima su Firenze, per poi allargare la prospettiva all’intero territorio regionale, dove criticità analoghe cominciano a individuarsi in più ambiti.

Firenze e l’albergo diffuso: dove siamo rimasti?

La condizione di città preda dell’overtourism che descrivemmo nel 2019 (qui e nel libro “La filosofia del trolley. Indagine sull’overtourism a Firenze”, Carmignani editrice) non è cambiata in questi cinque anni. Gran parte dei problemi sono ancora lì, semmai peggiorati. In particolare l’albergo diffuso che traina il mercato immobiliare verso valori inarrivabili ai più è tornato a lavorare a pieno ritmo, come e più che prima della pandemia. Il numero di immobili residenziali ad esso dedicati parrebbe anche aumentato, seppure non di molto e non ai ritmi con cui è cresciuto sino al 2019. Le nuove attività sono sorte soprattutto nel quartiere 1 (centro storico), a seguire nei quartieri 4 e 5 ben collegati al primo dalle tramvie; sostanzialmente invariato il numero di attività nei quartieri 2 e 3. A crescere ovunque è soprattutto la quota di immobili interamente destinati all’ospitalità turistica, i cui incrementi superano in numeri assoluti quelli degli annunci totali in tutti i quartieri eccetto il Q5. I cambiamenti più significativi, per ora, sembrano da ascrivere all’emersione di molte attività del variegato mondo della ricettività extralberghiera [2], nonché a una maggior concentrazione della loro gestione nelle mani di professionisti; imprese in grado di sgravare piccoli e grandi proprietari della faticosa experience di arrotondare il reddito accogliendo e relazionandosi con le imperative necessità (e i feedback sui social) di equipaggi di turisti in arrivo e in partenza h24. Anche i ricavi medi annui delle attività sono cresciuti dal 2018, pur a fronte di casi in cui il tasso di occupazione media per anno non è aumentato o è addirittura diminuito, presumibilmente come conseguenza di un generale aumento dei costi e perciò anche delle tariffe.

Un aspetto rilevante, che pure continua a sfuggire completamente all’attenzione pubblica e dei legislatori, è che  per l’80% dei casi, gli immobili residenziali interamente offerti ai turisti a Firenze non sono le casette indipendenti delle pubblicità, ma si trovano all’interno di condomini. Non è un dettaglio da poco (e ne diamo conto da tempo, ad esempio qui, qui e ancora qui): significa che le comunità di residenti che si trovano a dover convivere un discreto numero di attività ricettive di questo tipo in condominio  sono costrette a compartecipare dell’impatto economico su strutture impianti e servizi comuni esercitato da un carico antropico sovente assai maggiore di quello di un nucleo familiare medio (che, stando all’ufficio di Statistica comunale, a Firenze in più della metà dei casi è di 1-2 persone).

Qui di seguito mettiamo a confronto, anche con dei grafici che si possono ingrandire con un click, i dati reperibili sul sito di InsideAirbnb alla fine del 2018 e del 2023 per l’intero comune di Firenze (per un approfondimento esteso nel dettaglio di ciascun quartiere della città rimandiamo a questa altra pagina). Se a fine 2018 erano attivi sulla piattaforma Airbnb 11,262 annunci per l’intero Comune di Firenze di cui 8640 (76,7% del totale) per la locazione breve di interi appartamenti, a fine 2023, superata la fase di contrazione registrata nel periodo delle restrizioni pandemiche, gli annunci attivi erano cresciuti a 12.578 (+12% sul 2018) di cui ben 10.134 per interi appartamenti (pari a 80,6% degli annunci totali e a +17% sul 2018). Il tasso di occupazione risultante sulla piattaforma nel 2018 era pari a 110 notti per anno (185 per gli host più attivi), mostra valori leggermente diminuiti nel 2023: 90 notti (181 per i più attivi). Di contro il ricavo medio annuo, che nel 2018 si evinceva essere di 8.868€ (14.412 € per i più attivi), nel 2023 sarebbe passato, secondo le stime di InsideAirbnb, a 13.523€ (26.004€ per i più attivi). Infine, anche il numero di annunci facenti capo a host che ne hanno più di uno è aumentato, passando dai 7.196 presenti nel 2018 a 8.314 nel 2023 (rispettivamente pari a 63,9% e 66,1% del totale), e mutati sono anche alcuni dei nomi che svettano nella classifica dei multi-host. Come già nel 2018, ancora a dicembre 2023 gran parte degli annunci corrispondono a immobili situati nel quartiere 1, che, visti come punti sulla mappa, coprono quasi completamente la parte della città racchiusa dalla cerchia dei viali.

 

 

Se a Firenze l’albergo diffuso la fa da padrone, nel resto della Toscana non va molto meglio.

In assenza di dati, si potrebbe magari pensare che la diffusione eccessiva della ricettività in immobili residenziali riguardi principalmente Firenze, a causa del suo essere tra le mete più desiderate dal turismo globale. Non è così purtroppo. La convivenza forzata tra attività ricettive e comunità condominiali è una realtà diffusa in tutti i comuni capoluogo di provincia, e anche allargando l’analisi all’intero territorio provinciale il problema, cui nessuno ha sin ora dato strumenti normativi di gestione, resta considerevole.

Quanto alla propagazione dell’albergo diffuso, i dati che abbiamo ricavato a fine 2023 interrogando il sito di AirDNA mostrano un totale di 68.039 annunci per la Toscana, mappabili in pressoché tutti i suoi 273 comuni. In aggiunta, per 16 comuni su 273 (6%) il numero di annunci unici per abitazioni in short term rental era pari o superiore al 30% dello stock di abitazioni censite dall’ISTAT nel 2021 come “non occupate”. In altri 127 comuni lo stesso valore variava tra 10% e 29%. Degno di nota è poi che, mettendo i valori di questi rapporti su una mappa regionale in corrispondenza di ciascun comune, si evidenziano aree con addensamenti di valori maggiori, grosso modo corrispondenti alle zone dove l’Agenzia delle Entrate ha mappato per il 2022 i più alti indici IMI (= quota percentuale dello stock di unità immobiliari oggetto di compravendita) della regione. Una coincidenza che non ha certo valore di prova, ma che, vista con le lenti temprate dell’esperienza di Firenze e delle altre città soffocate dal turismo, dovrebbe indurre una riflessione sincera e urgente sulla necessità di regole in grado di guidare l’evoluzione della ospitalità turistica, evitando che soffochi l’abitare e la vivibilità dei territori stravolgendone il mercato immobilare.

A conclusione di questa lunga carrellata con cui abbiamo voluto condividere alcuni spunti per una riflessione pubblica sulla proposta di nuovo TUT avanzata dalla Giunta, non possiamo che auspicare un cambio di passo da parte dei legislatori, toscani in primis, introducendo norme davvero utili a potenziare gli strumenti di controllo democratico sullo sviluppo dell’industria del turismo, a cominciare dal dotare tutti i comuni di strumenti normativi, più efficaci degli attuali, per contrastare la diffusione della ricettività (in ogni sua forma) e nell’intero territorio comunale all’interno degli immobili residenziali, anche imponendo un cambio di destinazione d’uso.

Si comincerebbe così anche a dare concretezza normativa ai diritti della residenzialità, sia in quanto gruppo sociale (ad esempio la comunità condominiale) sia come singoli individui, superando la mera evocazione e una visione regressiva del governo del territorio, più attento alla conservazione delle pietre e del paesaggio del passato, che al presente e al futuro dell’ambiente e del popolo che lo abita e ne ha cura.

 

NOTE

[1] Alain Denault,  Governance. Il management totalitario. Neri Pozza editore, 2018.

[2] Il termine perentorio previsto dalla Legge regionale 86/2016 era maggio 2019, ma ancora a fine 2021 sul sito della Città metropolitana risultavano notificate solo 6519 tra strutture ricettive extra-alberghiere propriamente dette e locazioni brevi (dati scaricabili qui).