FIRENZE E L’ALBERGO DIFFUSO: I DATI DALLA CITTÀ AL DETTAGLIO DEI QUARTIERI, DAL 2018 AL 2023

FIRENZE E L’ALBERGO DIFFUSO: I DATI DALLA CITTÀ AL DETTAGLIO DEI QUARTIERI, DAL 2018 AL 2023

Firenze e l’albergo diffuso: dove siamo rimasti?

La condizione di città preda dell’overtourism che descrivemmo nel 2019 (qui e nel libro “La filosofia del trolley. Indagine sull’overtourism a Firenze”, Carmignani editrice) non è cambiata in questi cinque anni. Gran parte dei problemi sono ancora lì, semmai peggiorati. In particolare l’albergo diffuso che traina il mercato immobiliare verso valori inarrivabili ai più è tornato a lavorare a pieno ritmo, come e più che prima della pandemia. Il numero di immobili residenziali ad esso dedicati parrebbe anche aumentato, seppure non di molto e non ai ritmi con cui è cresciuto sino al 2019. Le nuove attività sono sorte soprattutto nel quartiere 1 (centro storico), a seguire nei quartieri 4 e 5 ben collegati al primo dalle tramvie; sostanzialmente invariato il numero di attività nei quartieri 2 e 3. A crescere ovunque è soprattutto la quota di immobili interamente destinati all’ospitalità turistica, i cui incrementi superano in numeri assoluti quelli degli annunci totali in tutti i quartieri eccetto il Q5. I cambiamenti più significativi, per ora, sembrano da ascrivere all’emersione di molte attività del variegato mondo della ricettività extralberghiera, nonché a una maggior concentrazione della loro gestione nelle mani di professionisti; imprese in grado di sgravare piccoli e grandi proprietari della faticosa experience di arrotondare il reddito accogliendo e relazionandosi con le imperative necessità (e i feedback sui social) di equipaggi di turisti in arrivo e in partenza h24. Anche i ricavi medi annui delle attività sono cresciuti dal 2018, pur a fronte di casi in cui il tasso di occupazione media per anno non è aumentato o è addirittura diminuito, presumibilmente come conseguenza di un generale aumento dei costi e perciò anche delle tariffe.

Un aspetto rilevante, che pure continua a sfuggire completamente all’attenzione pubblica e dei legislatori, è che  per l’80% dei casi, gli immobili residenziali interamente offerti ai turisti a Firenze non sono le casette indipendenti delle pubblicità, ma si trovano all’interno di condomini.

Non è un dettaglio da poco (e ne diamo conto da tempo, ad esempio qui, qui e ancora qui): significa che le comunità di residenti che si trovano a dover convivere un discreto numero di attività ricettive di questo tipo in condominio  sono costrette a compartecipare dell’impatto economico su strutture impianti e servizi comuni esercitato da un carico antropico sovente assai maggiore di quello di un nucleo familiare medio (che, stando all’ufficio di Statistica comunale, a Firenze in più della metà dei casi è di 1-2 persone).

Qui di seguito abbiamo messo a confronto, anche con dei grafici che si possono ingrandire con un click, i dati reperibili sul sito di Insideairbnb a fine 2018 e a fine 2023.

Firenze, intero Comune.

Se a fine 2018 risultavano attivi sulla maggior piattaforma per affitti turistici ben 11,262 annunci per l’intero Comune di Firenze di cui 8640 (76,7% del totale) per la locazione breve di interi appartamenti, a fine 2023, superata la fase di contrazione registrata nel periodo delle restrizioni pandemiche, gli annunci attivi risultavano cresciuti a 12.578 (+12% sul 2018) di cui ben 10.134 per interi appartamenti (pari all’ 80,6% degli annunci totali e a +17% sul 2018). Il tasso di occupazione che nel 2018 era pari a 110 notti per anno (185 per gli host più attivi) appare leggermente diminuito nel 2023: 90 notti (181 per i più attivi). Di contro il ricavo annuo, che nel 2018 si evinceva essere di 8.868€ (14.412 € per i più attivi), nel 2023 sarebbe passato, sempre secondo le stime di InsideAirbnb, a 13.523€ (26.004€ per i più attivi). Infine, anche il numero di annunci facenti capo a host che pubblicizzano più di un immobile è aumentato, passando dai 7.196 presenti nel 2018 a 8.314 nel 2023 (rispettivamente pari a 63,9% e 66,1% del totale), e mutati sono anche alcuni dei nomi che svettano nella classifica dei multi-host. Come già nel 2018, ancora a dicembre 2023 gran parte degli annunci corrispondono a immobili situati nel quartiere 1, che, visti come punti sulla mappa, coprono quasi completamente la parte della città racchiusa dalla cerchia dei viali.

 

Q1_Centro storico

Nel 2018 il 72,8% degli annunci si concentrava nel quartiere 1, per un numero complessivo pari a 8,198 , di cui 6,653 (81,2%) erano per interi appartamenti. A dicembre 2023 gli annunci totali erano divenuti 9.284 (+13% sul 2018), di cui 7.779 per interi appartamenti (pari all’83,8%% degli annunci totali nel Q1 e a +16,9% rispetto al 2018). Il tasso medio di occupazione nel 2018 era pari a 115 notti per anno (188 per gli host più attivi), nel 2023 era di 97 notti (186 per i più attivi). Il ricavo annuo, che nel 2018 era pari a 10.068€ (15.864 € per i più attivi), nel 2023 era 15.419€ (28.770€ per i più attivi). Il numero di annunci facenti capo a multi-host è salito da 5.689 del 2018 a 6.656 di fine 2023 (rispettivamente pari a 69,4% e 71,7% del totale).

Q2_Campo di Marte

Gli annunci totali che nel 2018 erano 1.276, di cui 826 (64,7%) per interi appartamenti, erano rimasti in simil numero a fine 2023, 1288, con però un aumento più significativo della quota corrispondente a locazioni di interi immobili: 920, pari al 71,4% del totale. Il tasso di occupazione medio da 101 notti /anno del 2018 (175 per i più attivi) è sceso a 72 notti (161 per i più attivi) nel 2023. Il ricavo medio annuo era nel 2018 di 5.916€ (9.900€ per i più attivi) e nel 2023 è salito a 7.164€ (15.313€ per i più attivi). Il numero di annunci corrispondenti a multi-host è passato da 625 a 653 (pari rispettivamente a 49% e 50,7% del totale).

Q3_Gavinana – Galluzzo

Nel 2018 gli annunci mappabili nel Q3 erano 451, di cui 300 per interi appartamenti (66,5% del totale); a fine 2013 gli annunci totali erano sostanzialmente invariati (453) mentre era leggermente aumentata la quota di quelli relativi alla locazione di interi immobili (334, pari al 73,7% del totale). Il tasso di occupazione medio da 67 notti /anno del 2018 (165 per i più attivi) è passato a 62 notti (159 per i più attivi) nel 2023. Il ricavo medio annuo era nel 2018 di 4.764€ (11.136€ per i più attivi) e nel 2023 è salito a 7.156€ (15.517€ per i più attivi). Il numero di annunci corrispondenti a multi-host è sceso da 247 a 239 (pari rispettivamente a 54,8% e 52,8% del totale).

Q4_Isolotto – Legnaia

Gli annunci qui erano 498 nel 2018, di cui 339 (68,1%) per interi appartamenti. Nel 2023 sono diventati 541, di cui 421 per interi appartamenti. Il tasso di occupazione medio è passato di 106 notti /anno (185 per i più attivi) nel 2018 a 80 (176 per i più attivi) del 2023. Il ricavo medio annuo era nel 2018 di 6.276€ (10.620€ per i più attivi) e nel 2023 è salito a 9.060€ (18.017€ per i più attivi). Il numero di annunci corrispondenti a multi-host è passato da 236 a 239 (pari rispettivamente a 47,4% e 44,2% del totale).

Q5_Rifredi

Gli annunci nel Q5 erano 839 nel 2018 di cui 522 (62,2%) per interi appartamenti; nel 2023 erano saliti a 1012 di cui 680 (67,2% del totale). Il tasso di occupazione medio del 2018 era di 99 notti /anno (175 per i più attivi) e nel 2023 si è assestato a 67 notti (164 per i più attivi). Il ricavo medio annuo, che nel 2018 era di 5.496 € (9.180€ per i più attivi), nel 2023 è salito a 6.689 € (16.010€ per i più attivi). Il numero di annunci corrispondenti a multi-host è passato da 401 a 526 (pari rispettivamente a 47,8% e 52% del totale).