Secondo i dati (aggiornati a novembre 2018) pubblicati dal sito Inside Airbnb[1] nel Comune di Firenze gli annunci di locazioni brevi disponibili sulla piattaforma Airbnb sarebbero 11,262.
Visti come punti sulla mappa, gli annunci coprono quasi completamente la parte della città racchiusa dalla cerchia dei viali. Ben 8,640 (il 76,7%) offrono in affitto un intero appartamento (punti rossi); tra i restani (punti verdi) 2,566 (22,8%) corrispondono a stanze o porzioni di immobili e 56 (0,5%) a offerte di stanze in condivisione.
Degli 11,262 annunci circa 9,249 sono online tutto l’anno, suggerendo che si tratti di appartamenti o stanze destinati esclusivamente alla locazione breve.
Il tasso di occupazione medio, stimato per difetto, si aggira intorno alle 110 notti /anno (185 restringendo l’analisi agli annunci più ricercati), per un prezzo medio di 100 € a notte (83€ per i più ricercati) e una rendita mensile media di 739€ al mese (che sale a 1,201 per i più ricercati).
Il 63,9% degli annunci, pari a 7,199 fa capo ad ‘host’ che hanno più di un annuncio sulla piattaforma, i primi tre nella classifica ‘top host’ hanno rispettivamente 184, 155 e 135 annunci, il quarto segue con 81, mentre il quinto ne ha “solo” 70 e il ventesimo 32.
I numeri, è bene sottolinearlo, provengono dall’analisi di una sola delle ormai molte piattaforme online e verosimilmente sottostimano la situazione. Vediamo ora come si articola la mappa tra i 5 quartieri della città.
Centro storico (Q1)
Nel centro storico si concentra il 72,8% degli annunci per Firenze, pari complessivamente a 8,198, di cui circa 6,822 (83,2%) reperibili online tutto l’anno e presumibilmente dedicati esclusivamente ad affitti brevi. Di tutti gli annunci, 6,653 (81,2%) sono per interi appartamenti, 1,510 (18,4%) per camere o porzioni di appartamento e 35 (0,4%) per camere in condivisione.
Il tasso di occupazione medio è di 115 notti /anno, per un prezzo medio di 107 € a notte e un ricavo mensile medio di 839 €. Restringendo l’analisi ai 4,625 annunci più gettonati il tasso di occupazione sale a 188 notti /anno, per un prezzo medio di 90 € a notte e un ricavo mensile medio di 1,322 €.
Il 69,4% degli annunci, pari a 5,690, fa capo a ‘host’ che hanno più di un annuncio sulla piattaforma, i primi tre nella classifica dei ‘top host’ hanno rispettivamente 160, 151 e 115 annunci, il quarto segue con 76, mentre il quinto ne ha “solo” 69 e il ventesimo 28.
Campo di Marte (Q2)
Gli annunci qui sono 1,276, di cui circa 1,006 (78,8%) reperibili online tutto l’anno. Di tutti, 826 (64,7%) sono per interi appartamenti, 444 (34,8%) per camere o porzioni di appartamento e 6 (0,5%) per camere in condivisione.
Il tasso di occupazione medio è di 101 notti /anno, per un prezzo medio di 78 € a notte e un ricavo mensile medio di 493 €. Restringendo l’analisi ai 667 annunci più gettonati il tasso di occupazione sale a 175 notti /anno, per un prezzo medio di 60 € a notte e un ricavo mensile medio di 825 €.
Il 49% degli annunci, pari a 625, fa capo a ‘host’ che hanno più di un annuncio sulla piattaforma, i primi tre nella classifica dei ‘top host’ hanno rispettivamente 13, 12 e 11 annunci, il quarto segue con 8, e il ventesimo con 4.
Gavinana – Galluzzo (Q3)
Gli annunci qui sono 451, di cui circa 379 (84%) reperibili online tutto l’anno. Di tutti, 300 (66,5%) sono per interi appartamenti, 145 (32,2%) per camere o porzioni di appartamento e 6 (1,3%) per camere in condivisione.
Il tasso di occupazione medio è di 67 notti /anno, per un prezzo medio di 113 € a notte e un ricavo mensile medio di 397 €. Restringendo l’analisi ai 157 annunci più gettonati il tasso di occupazione è più che triplo e sale a 165 notti /anno, per un prezzo medio di 76 € a notte e un ricavo mensile medio di 928 €.
Il 54,8% degli annunci, pari a 247, fa capo a ‘host’ che hanno più di un annuncio sulla piattaforma, i primi tre nella classifica dei ‘top host’ hanno rispettivamente 14, 9 e 6 annunci e il ventesimo 3.
Isolotto – Legnaia (Q4)
Gli annunci qui sono 498, di cui circa 399 (80,1%) reperibili online tutto l’anno. Di tutti, 339 (68,1%) sono per interi appartamenti, 156 (31,3%) per camere o porzioni di appartamento e 3 (0,6%) per camere in condivisione.
Il tasso di occupazione medio è di 106 notti /anno, per un prezzo medio di 68 € a notte e un ricavo mensile medio di 523 €. Restringendo l’analisi ai 261 annunci più gettonati il tasso di occupazione sale a 185 notti /anno, per un prezzo medio di 59 € a notte e un ricavo mensile medio di 885 €.
Il 47,4% degli annunci, pari a 236, fa capo a ‘host’ che hanno più di un annuncio sulla piattaforma, i primi tre nella classifica dei ‘top host’ hanno rispettivamente 7, 7 e 5 annunci e il ventesimo 3.
Rifredi (Q5)
Gli annunci qui sono 839, di cui circa 643 (76,6%) reperibili online tutto l’anno. Di tutti, 522 (62,2%) sono per interi appartamenti, 311 (37,1%) per camere o porzioni di appartamento e 6 (0,7%) per camere in condivisione.
Il tasso di occupazione medio è di 99 notti /anno, per un prezzo medio di 74 € a notte e un ricavo mensile medio di 458 €. Restringendo l’analisi ai 421 annunci più gettonati il tasso di occupazione raddoppia e sale a 175 notti /anno, per un prezzo medio di 54 € a notte e un ricavo mensile medio di 765 €.
Il 47,8% degli annunci, pari a 401, fa capo a ‘host’ che hanno più di un annuncio sulla piattaforma, i primi tre nella classifica dei ‘top host’ hanno rispettivamente 8, 7 e 7 annunci e il ventesimo 4.
[1] Inside Airbnb è un sito fondato da Murray Cox, che misura l’impatto degli affitti brevi in molte città del mondo utilizzando i dati che riesce a derivare dalla stessa piattaforma della multinazionale americana. In una intervista a Il Manifesto, Cox spiega che «L’approccio data-driven ha generato una vera ondata di informazioni. I dati oggi contraddicono la sua favola comunitaria». «Iniziative alternative basate su un modello cooperativo sono possibili a una condizione: bisogna prima regolamentare Airbnb»