Tra le critiche indignate suscitate dall’iniziativa del Sindaco Dario Nardella, volta a bloccare nuovi insediamenti di attività per affitti brevi, B&b ecc. (almeno) nel centro storico di Firenze, l’accusa di ledere il diritto di proprietà e la libertà d’impresa fa davvero sorridere.

Semmai è vero l’esatto contrario, perché oggi, a Firenze e in gran parte delle città italiane, anche la difesa della proprietà privata e della libertà d’impresa, non può più prescindere da un profondo ripensamento della normativa che consente le locazioni brevi e varie forme di ricettività extra-alberghiera in immobili residenziali senza obbligo di cambiarne la destinazione d’uso.

La destinazione d’uso come categoria giuridica, infatti, è il presupposto legale dell’uso concreto e secondo legge degli immobili. E ciò vale non solo in relazione alle norme di governo del territorio e ai rapporti tra enti pubblici e proprietà private, ma anche nei rapporti tra privati.

Eliminare ambiguità e sovrapposizioni nella definizione delle diverse categorie di destinazione d’uso e delle loro articolazioni, subordinando ogni cambio di destinazione d’uso a regole chiare che guardino alla tutela della Polis nel suo insieme, dovrebbe perciò essere la priorità di tutti.

Nei condomini, ad esempio, la destinazione d’uso dell’immobile è un presupposto fondamentale anche per ripartire le spese di gestione per i servizi e gli spazi comuni in relazione all’uso e al godimento effettivo degli stessi. L’articolo 1123 del Codice Civile, prevede, infatti, la possibilità di ripartire i costi in relazione ai millesimi di proprietà, eventualmente introducendo dei meccanismi perequativi che tengano conto dell’uso effettivo che ciascuno ne fa:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne…”

Orbene, le “diverse convenzioni“ che hanno sin qui consentito ai condomini di introdurre meccanismi perequativi per ripartire spese di cui non è possibile la contabilizzazione diretta si basano sull’introduzione di indici moltiplicativi legati alla destinazione d’uso degli immobili. Nello specifico, nella costruzione delle tabelle di ripartizione delle spese è d’uso associare ai millesimi di proprietà generale un fattore moltiplicativo minore o uguale a 1 per gli immobili residenziali, mentre fattori maggiori di 1 e via via crescenti vengono assegnati a immobili in cui è consentito l’insediamento di attività (uffici, negozi, alberghi ecc.) che comportano un carico antropico maggiore su spazi condivisi e servizi gestiti in comune (pulizie, vuotatura fosse biologiche, ascensori, manutenzione porte ecc.).

Seppur non perfetti, l’uso di strumenti si perequazione di questo tipo ha permesso alle comunità condominiali di tutelare con sostanziale equità i legittimi interessi di proprietari e inquilini, famiglie e imprese.

Da vari anni a questa parte questo non è più possibile. Gli interventi dei legislatori e il progressivo affermarsi di una cultura urbanistica più protesa a (ri)generare la città che a tutelare la Polis e il suo equilibrio, hanno reso le classificazioni d’uso urbanistiche sempre meno pregnanti, aprendo all’insediamento di usi anche profondamente diversi nell’ambito di una stessa categoria.

Il caso delle attività dedite agli affitti brevi e a varie forme di ricettività extra-alberghiera cui è consentito di insediarsi in immobili residenziali, senza obbligo di cambiarne la destinazione d’uso, è oggi di bruciante attualità e nei condomini crea situazioni ingestibili e insopportabili[1].

Senza quell’improvvida rinuncia a regolarne l’insediamento in relazione al resto della Polis, la diffusione di queste attività non avrebbe certo potuto essere così rapida e pervasiva da divenire il problema che oggi si pone urgentemente su molteplici piani e nella città tutta. Il traino della potente macchina del marketing turistico e la nascita delle piattaforme come Airbnb hanno certamente dato un contributo fondamentale a coinvolgere persone, proprietà e capitali, del resto è questo è il loro mestiere.Tutelare gli interessi legittimi e i diritti soggettivi delle persone che compongono la Polis è un compito che non spetta loro ma alla politica e alle istituzioni.

Ed è dalle istituzioni che anche i condomini aspettano risposte in difesa del diritto di proprietà e di impresa, ma di qualunque proprietà o impresa, e anche di chi proprietario o imprenditore non è.

L’atto annunciato dal Sindaco Nardella è dunque un primo e importante passo nella giusta direzione anche in risposta alla necessità, ormai imprescindibile, di configurare, un primo nucleo di diritti dei residenti.

Un piano di configurazione dei diritti della residenzialità, che trae la sua legittimità giuridica in vari pronunciamenti della Corte Costituzionale e trova la sua fonte normativa nella stessa Costituzione, nelle parti che stabiliscono il rispetto della dignità della persona umana, l’uguaglianza morale e giuridica, il diritto di partecipare alle scelte che toccano tutti e ciascuno. I diritti della residenzialità hanno una caratteristica multidisciplinare, spaziando dal diritto amministrativo al diritto civile. Da qui, la necessità di andare a giudizio di fronte alla magistratura di merito sui problemi che riguardano la vita dei residenti, perché la funzione giurisdizionale non è certo fonte di legge, ma nemmeno è semplicemente dichiarativa. La funzione giurisdizione è creatrice di diritto.

[1] Provate per meglio comprendere a immaginarvi nei panni di un’impresa di amministrazioni condominiali. Siete alle prese con i bilanci, che fate? Andate dai proprietari di queste attività ricettive che per il condominio tali non possono risultare, e gli chiedete di approvare all’unanimità un nuovo regolamento che gli imponga di farsi carico dei reali consumi di tutte quelle persone che ogni giorno si alternano in quella “casetta della nonna”, modificata per ospitare un numero imprecisato di pernottanti con quanti più letti e bagni possibili? Con quali strumenti giuridici?

E quando siete alle prese con le anagrafi condominiali, che come Amministrazione siete tenuti ad aggiornare e gestire secondo precisi obblighi di legge, che fate chiedete aggiornamenti giornalieri sui locatari?

E per la stipula dei contratti del condominio con le assicurazioni, o i fornitori di acqua ed energia elettrica, le cui prestazioni e tariffe cambiano in relazione a numero e tipologia di attività presenti in condominio, come vi regolate con quegli immobili residenziali in cui vi risulta al massimo un residente, mentre a determinare i consumi sono un numero imprecisato di residenti temporanei di cui non avrete mai contezza?

E per assicurare che ospiti e ditte al servizio delle attività ricettive rispettino i regolamenti condominiali e non creino situazioni di disturbo o situazioni di pericolo in presenza di altre attività, con chi vi interfacciate se per il condominio quell’immobile è ad uso residenziale e non produttivo? Con la proprietà? Con il gestore che spesso non vi risulta esistere e ancor più spesso dei propri ospiti conosce solo la copia di un documento ricevuto per email, perché il check in si fa da remoto? Con i locatari, che non hanno alcuna idea di come funzionano le cose nel “live like a local” dove si trovano e se li disturbate lasciano recensioni negative che vi si ritorcono contro con diffide e minacce di risarcimenti dovuti ad attività economiche che, allora, si che si rivelano tali?

Per concludere poi, non può mancare un accenno alla sicurezza, che tra le richieste di imprese e proprietari figura comprensibilmente ai primi posti. Come conciliare tali legittime richieste con la presenza di strutture ricettive che non avendo obbligo di reception e guardiania hanno disseminato ovunque tastierini e box pieni di chiavi su cui il condominio non può esercitare alcun controllo?